Sobre plano, sin letra pequeña
Comprar una casa que aún no existe impone respeto, y es razonable que lo imponga. Esta página cuenta el proceso completo, lo que garantiza la ley y lo que deberías exigir a cualquier promotora, incluida esta.
Seis pasos, por escrito
Seis pasos, siempre por escrito y siempre con la misma empresa delante: la que proyecta, construye y firma la venta.
- 01
Conocer la promoción
Antes de hablar de dinero, la documentación: memoria de calidades, cuadro de superficies y plazos reales, publicados en la ficha de cada promoción. Es lo que exige el Real Decreto 515/1989 y lo que casi nadie enseña sin que se lo pidan.
- 02
La visita
La vivienda —o la obra, si aún está en marcha— se visita con el equipo de la promotora, no con un comercial que la conoce por el dossier. Quien te la enseña sabe qué lleva dentro cada tabique.
- 03
La reserva
Un documento de reserva fija el precio y retira la vivienda de la venta. Cantidad, plazo y condiciones por escrito; la señal se descuenta del precio en el contrato.
- 04
El contrato privado
Recoge el precio cerrado, el calendario de pagos, el plazo de entrega y la memoria de calidades como anexo vinculante. Las cantidades que se entregan a cuenta quedan garantizadas por ley, como se explica más abajo.
- 05
La obra, a la vista
Mientras se construye, el avance se documenta con fotografía propia, y concertamos visitas a pie de obra cuando la fase y la seguridad lo permiten. Comprar sobre plano no debería ser comprar a ciegas.
- 06
Escritura y llaves
La compraventa se eleva a escritura pública ante notario y la entrega se hace con el Libro del Edificio: proyecto final, licencias, garantías e instrucciones de uso y mantenimiento de la casa.
Uno, tres y diez años: lo fija la ley
Las garantías de una vivienda nueva no son una promesa comercial: son los artículos 17 y 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación, y corren desde la entrega.
1año
Acabados
Defectos de terminación y acabado de la obra: pintura, carpintería, remates. Responde el constructor — que aquí es la misma empresa que vende.
3años
Habitabilidad
Vicios que afectan a la habitabilidad: estanqueidad, aislamiento térmico y acústico, instalaciones. Cubiertos por la Ley de Ordenación de la Edificación.
10años
Estructura
Daños estructurales —cimentación, soportes, vigas, forjados— cubiertos por el seguro decenal, obligatorio y contratado antes de vender.
Y antes de la entrega: cada euro a cuenta, en cuenta especial y con aval o seguro. Ley 38/1999, disposición adicional primera.
Nueve documentos
Nueve documentos. Todos los exige la ley o los publica esta casa sin que se los pidan. Ve marcando los que ya tienes: la lista se recuerda en tu navegador.
Si una promotora no puede darte alguno, esa es la primera pregunta que hacer.
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Las dudas de la primera visita
Las dudas que más se repiten en una primera visita, respondidas enteras y a la vista, sin desplegables.
- ¿Qué pasa con mi dinero si la obra no se termina?
- Las cantidades entregadas a cuenta van por ley a una cuenta bancaria especial, separada de cualquier otra, y quedan garantizadas con aval o seguro: si la vivienda no llega a entregarse en el plazo pactado, se devuelven con los intereses legales. No es una cortesía de la promotora; lo impone la Ley 38/1999 desde 2016.
- ¿Qué documentación puedo exigir antes de firmar nada?
- La que fija el Real Decreto 515/1989: planos, memoria de calidades, precio total con impuestos, forma de pago y estatutos de la comunidad si existe. En esta web, la memoria de calidades y el cuadro de superficies de cada promoción están publicados sin registro ni formulario.
- ¿Puedo ver la obra mientras se construye?
- Sí. Publicamos el avance con fotografía propia —sin renders haciéndose pasar por fotos— y concertamos visitas a pie de obra cuando la fase de la construcción y la seguridad lo permiten.
- ¿Qué impuestos y gastos lleva una vivienda de obra nueva?
- El IVA al 10 % sobre el precio —en obra nueva no se paga el impuesto de transmisiones, que es de segunda mano—, el impuesto de actos jurídicos documentados al tipo vigente en Galicia, y los aranceles de notaría y registro. Todo se conoce antes de firmar, no en la notaría.
- ¿Qué garantías tengo después de recibir las llaves?
- Las de la Ley de Ordenación de la Edificación: un año para los acabados, tres para la habitabilidad y las instalaciones, y diez para la estructura, con seguro decenal obligatorio. Y con una particularidad: aquí el promotor y el constructor son la misma empresa, así que no hay dos ventanillas pasándose la reclamación.
- ¿Qué es el Libro del Edificio?
- El expediente completo de la casa, que se entrega con las llaves: proyecto final de obra, licencias, garantías, seguros e instrucciones de uso y mantenimiento. El de nuestra promoción de Castrelos existe y está cerrado: de él salen las fechas y superficies publicadas en esta web.
Compruébalo sobre una obra real
Todo lo de arriba está aplicado en la promoción de Castrelos: memoria publicada, plazos reales y Libro del Edificio cerrado.